Come funziona la fideiussione del costruttore e cosa garantisce
Come funziona la fideiussione del costruttore? È una garanzia rilasciata da una banca o da una compagnia assicurativa che protegge le somme versate dall’acquirente prima del rogito, assicurandone la restituzione se l’impresa entra in una situazione di crisi.
Chi acquista una casa in costruzione anticipa denaro per un bene che ancora non esiste nella sua forma definitiva. Il legislatore ha introdotto questo obbligo proprio per riequilibrare tale posizione, rendendo la garanzia un elemento essenziale del contratto preliminare.
Che cos’è la fideiussione obbligatoria del costruttore
La fideiussione è la garanzia con cui un terzo, banca o impresa assicurativa, si impegna personalmente verso l’acquirente per l’adempimento di un obbligo altrui. Il fideiussore e l’impresa che edifica rispondono in solido delle somme incassate prima del rogito. L’obbligo nasce dalla legge 210 del 2004 e dal decreto legislativo 122 del 2005.
La tutela riguarda gli immobili da costruire, cioè quelli per cui è già stato richiesto il titolo edilizio mentre i lavori non risultano ultimati. Restano fuori le trattative su edifici non ancora autorizzati, dove il rischio ricade interamente su chi compra, e gli immobili già completati, agibili e quindi valutabili in modo diretto da chi acquista.
Come funziona la fideiussione del costruttore nel preliminare
Per capire come funziona la fideiussione del costruttore occorre guardare al momento della firma. La garanzia va consegnata all’acquirente prima o contestualmente alla stipula del preliminare, che per i cantieri autorizzati dal 2019 richiede atto pubblico o scrittura privata autenticata. Il notaio verifica la conformità del documento al modello ministeriale e non può ricevere l’atto in sua assenza.
L’importo garantito copre progressivamente quanto l’impresa incassa prima del trasferimento della proprietà, entro il limite massimo indicato nella polizza. La garanzia perde efficacia nel momento in cui il fideiussore riceve copia dell’atto di trasferimento o dell’atto definitivo di assegnazione, anche quando le finiture non risultano terminate. Per le somme anticipate dopo quel passaggio serve quindi una tutela distinta.
Quali somme copre la garanzia e quali restano escluse
La fideiussione del costruttore copre caparre, acconti e ogni altro corrispettivo riscosso prima del rogito, compreso il valore di eventuali immobili ceduti in permuta dall’acquirente. Rientrano nel calcolo anche gli interessi legali maturati fino al momento in cui si verifica la situazione di crisi dell’impresa che sta realizzando l’edificio.
Restano escluse le somme erogate direttamente da un soggetto mutuante, tipicamente la banca che concede il mutuo, e i contributi pubblici già assistiti da garanzia autonoma. Anche gli importi dovuti al rogito non rientrano nel perimetro, perché in quel momento la proprietà passa effettivamente a chi acquista e la tutela esaurisce la propria funzione protettiva.
Quando l’acquirente può escutere la fideiussione
L’escussione è possibile in caso di crisi dell’impresa: pignoramento sull’immobile oggetto del contratto, fallimento o liquidazione giudiziale, concordato preventivo, liquidazione coatta amministrativa, amministrazione straordinaria. Un secondo caso ricorre quando al rogito manca la polizza decennale postuma e l’acquirente, dopo averlo comunicato al venditore, sceglie di recedere dal contratto sottoscritto.
La richiesta si presenta per iscritto, corredata dalla documentazione delle somme versate, e il garante deve pagare entro trenta giorni dal ricevimento. La fideiussione prevede la rinuncia al beneficio della preventiva escussione, quindi non occorre rivolgersi prima all’impresa che ha incassato gli acconti. Oltre quel termine il garante rimborsa anche le spese sostenute e i relativi interessi.
Cosa verificare prima di firmare il contratto preliminare
Prima della firma conviene leggere la garanzia con il notaio e con un legale, controllando importo, durata, soggetto emittente e modalità di escussione. Una garanzia parziale, priva della rinuncia alla preventiva escussione o rilasciata da un soggetto non abilitato, espone il contratto preliminare al rischio di nullità e lascia scoperti gli acconti versati.
Anche la solidità di chi realizza l’immobile pesa nella valutazione complessiva. Distretto Casa sviluppa progetti residenziali di nuova costruzione nel Nord Italia con un modello integrato e un unico referente dedicato, dalla progettazione fino alla consegna delle chiavi. Il team riunisce oltre settanta professionisti tra architetti, ingegneri e progettisti.
Domande frequenti sulla fideiussione del costruttore
Come funziona la fideiussione del costruttore in caso di fallimento?
L’acquirente invia al garante una richiesta scritta con la documentazione dei versamenti effettuati. La banca o l’impresa assicurativa restituisce le somme e gli interessi legali entro trenta giorni dal ricevimento.
Chi può rilasciare la garanzia fideiussoria?
Solo banche e imprese di assicurazione autorizzate e vigilate. Una garanzia emessa da soggetti diversi non rispetta i requisiti di legge e può comportare la nullità del contratto preliminare già firmato.
L’acquirente può rinunciare alla fideiussione?
No, perché la legge configura un obbligo del costruttore e non un diritto disponibile di chi compra. Un’eventuale rinuncia non salva il preliminare, che resta nullo su iniziativa del solo acquirente.
Conclusione
Sapere come funziona la fideiussione del costruttore permette di affrontare l’acquisto sulla carta con maggiore consapevolezza. La garanzia protegge il denaro versato, mentre notaio e consulenti verificano che il documento rispetti i requisiti previsti dalla normativa vigente. Con Distretto Casa il percorso dalla progettazione alla consegna delle chiavi è seguito da un unico referente dedicato.
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