La polizza decennale postuma è l’assicurazione che il costruttore deve consegnare all’acquirente di una casa da costruire al momento del rogito. Copre per dieci anni, dalla fine dei lavori, i danni materiali causati da rovina totale o parziale dell’edificio e da gravi difetti costruttivi, compresi i danni a terzi.
È una tutela prevista dal D.Lgs. 122/2005 che protegge chi compra sulla carta anche dopo la consegna delle chiavi. Con Distretto Casa, impresa di costruzioni con sede a Vicenza che realizza residenze di nuova costruzione, vediamo regole, coperture e verifiche da fare prima del rogito.
Cos’è la polizza decennale postuma e cosa dice la legge
La polizza decennale postuma nasce dall’articolo 4 del D.Lgs. 122/2005, dedicato alla tutela degli acquirenti di immobili da costruire. La norma obbliga il costruttore a contrarre e consegnare, all’atto di trasferimento della proprietà, una polizza indennitaria a beneficio dell’acquirente, con effetto dalla data di ultimazione dei lavori.
Il riferimento di fondo è l’art. 1669 del Codice civile, che rende l’appaltatore responsabile per dieci anni se l’opera rovina o presenta gravi difetti per vizio del suolo o della costruzione. Dal cinque novembre 2022 il contenuto minimo della polizza decennale postuma è fissato dallo schema tipo del D.M. 154/2022, modificabile solo a favore del beneficiario.
Chi stipula la polizza e chi ne beneficia
Il contraente della polizza decennale postuma è il costruttore, cioè l’impresa o la cooperativa edilizia che vende o assegna l’immobile da costruire. Il beneficiario è l’acquirente persona fisica: la legge tutela il privato che compra una casa ancora in fase di progetto o di cantiere.
La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 1909 del 2025, ha qualificato la decennale postuma come assicurazione per conto altrui. In pratica i diritti derivanti dal contratto spettano all’acquirente, legittimato a farli valere verso la compagnia pur non avendo firmato il contratto.
Cosa copre la polizza decennale postuma
La copertura della decennale postuma riguarda i danni materiali e diretti all’immobile derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi, per vizio del suolo o difetto della costruzione, manifestati dopo la stipula del contratto definitivo. Lo schema tipo prevede anche una sezione di responsabilità civile verso terzi con massimale minimo di cinquecentomila euro.
Accanto alle strutture, lo schema tipo include partite dedicate all’involucro, alle pavimentazioni e ai rivestimenti, oltre alle spese di demolizione e sgombero. La somma assicurata principale deve corrispondere al costo di integrale ricostruzione a nuovo dell’immobile, escluso il valore dell’area. Franchigie e scoperti variano da polizza a polizza.
Cosa succede al rogito se la polizza manca
Con la riforma del D.Lgs. 14/2019, la mancata consegna della polizza decennale postuma al rogito rende nullo il contratto. Si tratta di una nullità relativa, che può essere fatta valere solo dall’acquirente. La regola riguarda gli immobili il cui titolo edilizio è stato richiesto o presentato dopo il sedici marzo 2019.
Il notaio deve riportare nell’atto gli estremi della decennale postuma e attestarne la conformità al modello ministeriale. La fideiussione rilasciata al preliminare resta efficace finché il garante non riceve copia dell’atto con l’attestazione della consegna della polizza: così le due garanzie si collegano senza lasciare scoperto l’acquirente.
Domande frequenti
Quanto dura la polizza decennale postuma?
La polizza decennale postuma dura dieci anni e decorre dalla data di ultimazione dei lavori, non dal rogito. Copre però i danni che si manifestano dopo la stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione, salvo condizioni più favorevoli previste in polizza.
Chi paga la polizza decennale postuma?
La decennale postuma è stipulata dal costruttore, che ne è il contraente per obbligo di legge e ne versa il premio alla compagnia. L’acquirente non firma il contratto assicurativo, ma ne è il beneficiario e deve riceverne copia all’atto di trasferimento della proprietà.
Entro quando va segnalato un danno coperto dalla decennale?
L’art. 1669 del Codice civile prevede la denuncia al costruttore entro un anno dalla scoperta del difetto. Per la polizza vanno rispettati anche i termini e le modalità di denuncia del sinistro indicati nelle condizioni di assicurazione, conservando foto e documenti.
Conclusione
La polizza decennale postuma è una delle garanzie più rilevanti per chi compra una casa da costruire, perché accompagna l’immobile per dieci anni dopo la fine dei lavori. Conoscerne regole e coperture, insieme a quelle della fideiussione del costruttore, aiuta a valutare l’acquisto con maggiore serenità.
Distretto Casa realizza residenze di nuova costruzione in Veneto, Lombardia, Friuli-Venezia Giulia e Abruzzo, con oltre settanta professionisti e un unico referente dedicato dalla progettazione alla consegna delle chiavi. Contatta Distretto Casa per conoscere le proposte immobiliari in vendita.
Leggi anche: Comprare casa su carta: cosa significa, quanto si risparmia e come tutelarsi
