Comprare casa su carta: cosa significa, quanto si risparmia e come tutelarsi
Comprare casa su carta significa firmare un contratto con il costruttore per un immobile che, al momento della firma, non esiste ancora o non è completo. Non si acquista un appartamento visitabile, ma un progetto fatto di planimetrie, render e capitolato tecnico.
Chi valuta di acquistare una casa sulla carta si chiede su cosa stia davvero decidendo. La risposta sta in documenti precisi come permesso di costruire, capitolato e planimetrie, non in una promessa generica. In questa guida Distretto Casa spiega come funziona, quanto si può risparmiare e quali tutele prevede la legge.
Come funziona l’acquisto: preliminare, acconti e rogito
Tecnicamente si parla di contratto preliminare di compravendita di immobile da costruire, il cosiddetto compromesso. Chi sceglie di comprare casa su carta versa un primo importo alla firma e si impegna a pagare il resto in base all’avanzamento dei lavori, fino al saldo finale al rogito notarile.
Le rate successive sono di solito legate a fasi del cantiere definite nel contratto. Per Distretto Casa, invece, i pagamenti sono solo due: 20.000 € al preliminare e il saldo al rogito finale. Se acquisti con un mutuo, concorda con la banca tempi e modalità di erogazione in modo che il saldo sia disponibile al rogito.
Quanto si risparmia a comprare casa sulla carta
Chi decide di comprare casa sulla carta non trova una percentuale di sconto valida per ogni cantiere, quindi conviene diffidare delle cifre promesse in anticipo. Il prezzo fissato nelle prime fasi del progetto è in genere più favorevole di quello di un immobile equivalente già finito, ma l’entità dipende dal mercato locale e dallo stato dei lavori.
Il risparmio si misura anche nel tempo. Scegliere finiture e soluzioni quando il cantiere lo consente evita interventi di adattamento dopo il rogito, mentre una nuova costruzione efficiente riduce i costi di gestione. I cantieri di Distretto Casa raggiungono classi energetiche fino alla A4.
Le tutele di legge: fideiussione, notaio e polizza decennale
Il D.Lgs. 122/2005, aggiornato dal D.Lgs. 14/2019, protegge la persona fisica che sceglie di comprare casa su carta. Alla firma del preliminare il costruttore deve consegnare una fideiussione bancaria o assicurativa a copertura delle somme versate e da versare prima del rogito. L’acquirente non può rinunciare a queste tutele e ogni clausola contraria è nulla.
Per i titoli edilizi richiesti o presentati dal 16 marzo 2019 il preliminare va stipulato con atto pubblico o scrittura privata autenticata dal notaio, che verifica la fideiussione. Al rogito il costruttore consegna una polizza assicurativa decennale postuma contro rovina e gravi difetti costruttivi, pena la nullità del contratto che solo l’acquirente può far valere.
Cosa controllare nel contratto prima di firmare
L’art. 6 del D.Lgs. 122/2005 elenca il contenuto minimo del preliminare: descrizione dell’immobile, caratteristiche tecniche della costruzione, termini massimi di esecuzione, prezzo e modalità di pagamento, estremi del permesso di costruire e della fideiussione. Al contratto vanno allegati il capitolato dei materiali e gli elaborati di progetto.
Prima di comprare casa su carta conviene leggere con attenzione il capitolato, perché chiarisce cosa è compreso nel prezzo e cosa è una variante a pagamento.
Quando conviene comprare casa su carta
Comprare casa su carta conviene soprattutto a chi ha tempi flessibili. La realizzazione richiede in genere da diversi mesi ad alcuni anni, in base allo stato dei lavori al momento dell’acquisto. Chi deve lasciare un affitto a breve o vendere la casa attuale deve valutare bene le tempistiche.
Per chi vuole comprare casa su carta, Distretto Casa realizza residenze di nuova costruzione in Veneto, Lombardia, Friuli-Venezia Giulia e Abruzzo con un modello integrato: oltre settanta professionisti e un unico referente dedicato seguono ogni fase, dalla progettazione alla consegna delle chiavi. Ogni proposta sul sito indica le unità ancora disponibili.
Domande frequenti
Quanto si versa alla firma del preliminare?
La legge non fissa un importo: caparra e acconti si concordano nel contratto. Ogni somma versata prima del rogito deve però essere coperta dalla fideiussione rilasciata dal costruttore, conforme al modello ministeriale previsto dal D.M. 125/2022. Da Distretto Casa l’importo è sempre di 20.000 euro.
Cosa succede se il costruttore fallisce prima del rogito?
Se il costruttore entra in una situazione di crisi, chi ha scelto di acquistare casa su carta può escutere la fideiussione nei casi previsti dalla legge e ottenere la restituzione delle somme versate.
Chi può attivare la polizza decennale postuma?
L’acquirente. Con la sentenza n. 1909/2025 la Corte di Cassazione ha chiarito che la polizza è un’assicurazione per conto dell’acquirente, che può rivolgersi direttamente alla compagnia per i danni coperti nei dieci anni successivi alla fine dei lavori.
Scegliere con le informazioni giuste
Comprare casa sulla carta non è un salto nel buio se si conoscono i passaggi, si leggono con attenzione capitolato e contratto e si verificano le garanzie previste dalla legge. Le tutele esistono, ma funzionano meglio quando le domande giuste arrivano prima della firma.
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